Travaux sans autorisation en copropriété : combien de temps pour les contester ?
Image d’en-tête. Photo sarang, domaine public, via Wikimedia Commons, recadrée.
Il n’existe pas un délai unique pour contester des travaux faits sans autorisation en copropriété. Quand les travaux portent atteinte aux parties communes sans se les approprier, l’action est personnelle et se prescrit aujourd’hui par cinq ans. Quand ils s’approprient une partie commune, l’action est réelle et se prescrit par trente ans. C’est ce qui ressort de la loi du 10 juillet 1965, du code civil et de la Cour de cassation.1 2 3
Avant les travaux, l’autorisation de l’assemblée générale
Dans son appartement, un copropriétaire peut toucher aux parties communes, par exemple en perçant un mur porteur, ou modifier l’aspect extérieur de l’immeuble. Le gros œuvre, c’est-à-dire la structure porteuse du bâtiment, fait partie des parties communes, tout comme les sols, les éléments d’équipement commun et les passages. Pour ces travaux, il faut d’abord vérifier que le règlement de copropriété ne les interdit pas, et qu’ils respectent la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires.4
Il faut ensuite l’accord des copropriétaires en assemblée générale, avant le début des travaux. La décision se prend à la majorité absolue, dite de l’article 25. Si les travaux entraînent l’appropriation ou la destruction de parties communes, il faut la double majorité de l’article 26. Ni le conseil syndical, ni le syndic ne peuvent donner cette autorisation.4 L’article 25 vise l’autorisation donnée à certains copropriétaires de faire, à leurs frais, des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur, et qui sont conformes à la destination de l’immeuble.1
Les travaux faits sans autorisation de l’assemblée générale sont irréguliers. Le syndicat des copropriétaires peut alors exiger leur arrêt et demander la démolition de ce qui a été fait, y compris en justice.4
Deux actions, deux délais
Les règles de l’article 2224 du code civil sur le délai de prescription et son point de départ s’appliquent aux actions personnelles relatives à la copropriété, entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.1 Ces actions se prescrivent par cinq ans, à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits qui lui permettent de l’exercer.2
Le droit de propriété, lui, ne se perd pas avec le temps. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières, celles qui protègent un droit sur l’immeuble, se prescrivent par trente ans, à compter du même jour.2
Le 10 octobre 2024, dans un arrêt publié au Bulletin, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel. Celle-ci avait jugé qu’aucune partie commune n’avait été appropriée par la copropriétaire mise en cause. Elle en a déduit, à bon droit, que l’action était personnelle, et donc prescrite.3
Le 20 avril 2023, la Cour a cassé un arrêt sur une terrasse bâtie sans autorisation, sur un terrain dont les copropriétaires avaient la jouissance exclusive. La cour d’appel avait appliqué le délai de dix ans à sa démolition. Les juges devaient rechercher si, malgré ce droit de jouissance, la terrasse constituait une appropriation de parties communes, dont la cessation ouvre une action réelle qui se prescrit par trente ans.5
| Ce que les travaux font aux parties communes | Action | Délai | Point de départ |
|---|---|---|---|
| Ils y portent atteinte, sans se les approprier | action personnelle | 5 ans depuis le 25 novembre 2018 | jour où l’on a connu ou aurait dû connaître les faits |
| Ils s’approprient une partie commune | action réelle | 30 ans | jour où l’on a connu ou aurait dû connaître les faits |
Loi du 10 juillet 1965, article 42, et code civil, articles 2224 et 2227, versions en vigueur au 2 novembre 2026.1 2
Jusqu’à quand des travaux peuvent être contestés
Jusqu’à quand les travaux peuvent-ils être contestés ?
Deux réglages suffisent.
Comment le calcul est fait
Action personnelle, cinq ans à compter du jour où l’on a connu ou aurait dû connaître les travaux (code civil, article 2224, et loi du 10 juillet 1965, article 42). Pour des travaux connus avant le 25 novembre 2018, le délai de dix ans de l’ancien article 42 était en cours, et les cinq ans courent à partir du 25 novembre 2018, sans dépasser les dix ans d’origine (code civil, article 2222, et Cour de cassation, 21 avril 2022). Le point de départ ancien est compté, comme dans l’arrêt du 20 avril 2023, au jour où l’on pouvait agir. Action réelle, trente ans à compter du même jour (code civil, article 2227). La calculette ne tient pas compte d’une interruption, par exemple une demande en justice, ni d’une suspension. Seul le juge dit si des travaux sont une atteinte ou une appropriation.
L’affaire de la trémie entre deux lots
Le 16 avril 2026, la Cour de cassation a jugé une affaire de lots réunis. En 1993, une société civile immobilière avait réuni deux lots, un garage et un appartement du premier étage. Elle avait percé une trémie, c’est-à-dire une ouverture dans le plancher, pour poser un escalier circulaire, et fait des trous d’aération dans la façade.6
En octobre 2020, l’assemblée générale a autorisé le syndic à agir en remise en état, et le syndicat a assigné la société en juin 2021. La société a opposé la prescription.6
Le règlement de copropriété de cet immeuble autorisait un même propriétaire à réunir deux appartements superposés. La cour d’appel en a déduit que la trémie et les trous de façade portaient atteinte aux parties communes, sans être une appropriation. L’action du syndicat était donc une action personnelle, qui se prescrivait par dix ans selon l’article 42 dans sa rédaction alors applicable. La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement. Cet arrêt n’est pas publié au Bulletin, et sa solution tient au règlement de cet immeuble.6
Le délai a changé le 25 novembre 2018
Jusqu’au 25 novembre 2018, l’article 42 de la loi de 1965 prévoyait que les actions personnelles nées de la loi, entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivaient par dix ans. La loi du 23 novembre 2018 l’a remplacé par un renvoi à l’article 2224 du code civil, en vigueur depuis le 25 novembre 2018. L’ordonnance du 30 octobre 2019 a gardé cette règle.1 Avant la loi Elan, le délai était de dix ans, il est aujourd’hui de cinq ans.7
Quand une loi réduit la durée d’une prescription, le nouveau délai court à compter du jour de son entrée en vigueur, sans que la durée totale puisse dépasser celle prévue par la loi antérieure.2 La Cour de cassation l’a appliqué à l’article 42 le 21 avril 2022. La loi du 23 novembre 2018 a remplacé le délai de dix ans par celui de cinq ans. Elle est entrée en vigueur le 25 novembre 2018, et le nouveau délai courait à compter de cette date.8
Une demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription.2
Acheter un appartement aux lots réunis
Le règlement de copropriété désigne les parties privatives et les parties communes de l’immeuble, et, s’il y en a, les parties communes à jouissance privative. Il détermine aussi la destination de chaque lot, par exemple habitation, commerce, cave ou garage. Un état descriptif de division le complète, qui identifie chaque lot par un numéro.9
Lors de l’achat, l’acquéreur reçoit une copie du règlement de copropriété, annexe obligatoire de l’acte de vente, qu’il faut conserver.10 Pour les autorisations à demander avant vos propres travaux, voir notre article Rénover un appartement en copropriété, autorisations et démarches. Pour les dégâts venus d’une terrasse, voir Infiltration depuis une terrasse privative, qui paie, la copropriété ou le propriétaire ?.
Sources
- 1. Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, articles 25 et 42, Légifrance, version en vigueur au 2 novembre 2026 et versions de l’article 42 au 1er juin 2018 et au 1er juin 2019.
- 2. Code civil, articles 2222, 2224, 2227 et 2241, Légifrance, version en vigueur au 2 novembre 2026.
- 3. Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 octobre 2024, pourvoi n° 22-22.649, publié au Bulletin, Cour de cassation, Judilibre, texte intégral lu le 2 novembre 2026.
- 4. Travaux et aménagements par le propriétaire occupant d’un appartement, Service-Public, fiche vérifiée le 18 février 2026.
- 5. Cour de cassation, troisième chambre civile, 20 avril 2023, pourvoi n° 21-16.733, Cour de cassation, Judilibre, texte intégral lu le 2 novembre 2026.
- 6. Cour de cassation, troisième chambre civile, 16 avril 2026, pourvoi n° 24-20.769, Légifrance, texte intégral lu le 2 novembre 2026.
- 7. Les prescriptions en copropriété, Institut national de la consommation, fiche vérifiée le 17 décembre 2025.
- 8. Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 avril 2022, pourvoi n° 21-15.581, Cour de cassation, Judilibre, texte intégral lu le 2 novembre 2026.
- 9. Règlement de copropriété, Service-Public, fiche vérifiée le 8 juillet 2026.
- 10. Comment se procurer la copie d’un règlement de copropriété ?, Service-Public, fiche vérifiée le 11 juillet 2025.
Questions fréquentes
Combien de temps a-t-on pour contester des travaux faits sans autorisation en copropriété ?
Cela dépend de ce que les travaux font aux parties communes. S’ils y portent atteinte sans se les approprier, l’action est personnelle et se prescrit par cinq ans à compter du jour où l’on a connu ou aurait dû connaître les travaux. S’ils s’approprient une partie commune, l’action est réelle et se prescrit par trente ans à compter du même jour.
Quelle différence entre atteinte et appropriation des parties communes ?
Des travaux peuvent porter atteinte aux parties communes, par exemple en perçant un plancher ou une façade, sans se les approprier. L’action est alors personnelle. Quand un copropriétaire annexe une partie commune, par exemple en bâtissant dessus, l’action pour faire cesser cette appropriation est réelle et se prescrit par trente ans. C’est le juge qui qualifie les travaux, au cas par cas.
Le délai de prescription en copropriété est-il de dix ou de cinq ans ?
Il est de cinq ans pour les actions personnelles depuis le 25 novembre 2018. Jusqu’à cette date, l’article 42 de la loi de 1965 prévoyait dix ans. Pour un délai qui courait déjà, les cinq ans partent du 25 novembre 2018, sans que la durée totale dépasse les dix ans d’origine, comme l’a appliqué la Cour de cassation le 21 avril 2022.
Faut-il une autorisation de la copropriété pour percer un mur porteur ou un plancher ?
Oui. Le gros œuvre fait partie des parties communes, et les travaux qui les touchent demandent l’accord de l’assemblée générale avant leur début, à la majorité de l’article 25. Si les travaux entraînent une appropriation ou une destruction de parties communes, il faut la double majorité de l’article 26. Ni le conseil syndical ni le syndic ne peuvent donner cette autorisation.
Que risque-t-on à faire des travaux sans autorisation en copropriété ?
Des travaux faits sans autorisation de l’assemblée générale sont irréguliers. Le syndicat des copropriétaires peut exiger leur arrêt et demander la démolition de ce qui a été fait, y compris en justice, tant que son action n’est pas prescrite.
Quels documents lire avant d’acheter un appartement fait de lots réunis ?
Le règlement de copropriété, qui désigne les parties privatives et communes et la destination de chaque lot, et l’état descriptif de division, qui identifie chaque lot par un numéro. L’acquéreur reçoit une copie du règlement, annexe obligatoire de l’acte de vente. Certains règlements autorisent par exemple un même propriétaire à réunir deux appartements superposés.