Infiltration depuis une terrasse privative : qui paie, la copropriété ou le propriétaire ?
Image d’en-tête. Photo NPS, domaine public, via Wikimedia Commons, recadrée.
Quand une infiltration vient d’une terrasse partie commune réservée à un lot, le syndicat des copropriétaires reste responsable envers la victime, même si le règlement confie l’entretien au propriétaire de ce lot. C’est ce qu’a jugé la Cour de cassation le 17 septembre 2026, dans un arrêt publié au Bulletin. Le syndicat garde la possibilité de se retourner ensuite contre ce propriétaire.1
Une terrasse « à vous » reste souvent une partie commune
En principe, les parties communes d’un immeuble ont un usage collectif. Un copropriétaire peut pourtant recevoir l’usage exclusif d’une partie commune. Ce droit de jouissance privatif lui permet d’en profiter seul, sans en devenir propriétaire. Il concerne en pratique des parties communes voisines du lot, comme un balcon, une terrasse, un jardin, une cour, des combles ou un couloir. Ce n’est pas un droit de propriété mais un simple droit d’usage, et la partie commune garde sa nature de partie commune.2
La loi le dit dans les mêmes termes. Les parties communes à jouissance privative sont affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot, et elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Ce droit est attaché au lot, et il ne peut en aucun cas devenir la partie privative d’un lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que supporte le titulaire de ce droit.3
Les parties privatives, elles, appartiennent au seul copropriétaire. La loi ne les énumère pas, et c’est uniquement le règlement de copropriété qui détermine les parties privatives d’un immeuble.4
L’entretien d’une partie commune à usage exclusif est fixé par le règlement de copropriété. Il peut le laisser à la charge de la copropriété, ou le partager entre le copropriétaire et le syndicat. Sauf clause contraire, c’est le syndicat qui garde le contrôle de cette partie commune et qui en assure l’entretien et la conservation. En principe, ses charges sont payées par tous les copropriétaires, selon leur quote-part, mais le règlement peut mettre l’entretien courant à la charge du copropriétaire qui en profite.2
Ce que la Cour de cassation a jugé le 17 septembre 2026
L’affaire concerne le locataire d’un local commercial, situé sous une toiture-terrasse. Cette terrasse était une partie commune de la copropriété, réservée à l’usage exclusif d’un lot du premier étage. Le règlement de copropriété mettait l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif à la charge de leurs propriétaires.1
Le commerçant s’est plaint de désordres dus à des infiltrations d’eau venues de la toiture-terrasse. L’assemblée générale a décidé en 2015 de refaire toute l’étanchéité, et les travaux ont eu lieu en 2017. Il a ensuite demandé au syndicat des copropriétaires et à son assureur de l’indemniser.1
La cour d’appel de Lyon avait rejeté sa demande. Pour elle, la clause du règlement qui confiait l’entretien au propriétaire du lot excluait la responsabilité du syndicat, dès lors qu’une partie commune à jouissance exclusive était en cause.1
La Cour de cassation a relevé d’office un autre moyen, et elle a cassé cette décision. Une clause du règlement peut obliger le copropriétaire qui a la jouissance exclusive d’une partie commune à l’entretenir. Elle ne peut pas, en revanche, décharger le syndicat de sa responsabilité de plein droit, c’est-à-dire sans faute à prouver, et le syndicat garde ses recours contre le responsable. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Grenoble.1
Qui prévenir, et qui répond de votre fuite
Qui répond de votre fuite ?
Répondez à cinq questions sur la terrasse d’où vient l’eau.
D’où viennent ces questions
Réponses tirées de l’arrêt de la Cour de cassation du 17 septembre 2026 (pourvoi n° 24-20.973) et de celui du 22 octobre 2026 (pourvoi n° 24-11.086), des articles 6-3, 14 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 en vigueur au 2 novembre 2026, de la note de l’ANIL sur l’ordonnance du 30 octobre 2019, et des fiches Service-Public « Dégât des eaux » et « Copropriété, quelle assurance pour les parties communes ou privatives ? ». Le questionnaire ne remplace pas la lecture du règlement de copropriété ni l’avis de votre assureur ou de l’ADIL.
Le 22 octobre 2026, la Cour a redit qu’aucune faute n’est à prouver
Dans une autre affaire, le propriétaire d’un pavillon, qui formait un lot d’une copropriété, avait constaté des infiltrations d’eau dans son demi-sous-sol. Il soutenait que les murs du pavillon étaient des parties communes, et il demandait au syndicat de réparer ses préjudices. La cour d’appel de Versailles avait rejeté sa demande, faute pour lui de prouver une faute du syndicat.5
La Cour de cassation a cassé cet arrêt le 22 octobre 2026. Elle rappelle que le syndicat est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes. La faute du syndicat n’est donc pas une condition de sa responsabilité envers un copropriétaire. Cet arrêt n’est pas publié au Bulletin.5
Ce que dit l’article 14 depuis le 1er juin 2020
Les deux arrêts appliquent l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019.1 5 Dans cette rédaction, le syndicat répondait de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.1 Les deux arrêts ne se prononcent pas sur la rédaction suivante.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 est entrée en vigueur le 1er juin 2020, sauf exceptions. Elle a étendu la responsabilité du syndicat à l’ensemble des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers qui ont pour origine les parties communes. Elle ne la limite plus aux seuls dommages dus à un vice de construction ou à un défaut d’entretien.6
Le texte en vigueur dit que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.3
Le 17 septembre 2026, la Cour s’est appuyée sur l’article 43 de la loi, qui rend l’article 14 d’ordre public.1 L’article 43 en vigueur répute toujours non écrites les clauses contraires aux articles 6 à 37 de la loi, et donc à l’article 14.3
| Article 14 de la loi du 10 juillet 1965 | Avant le 1er juin 2020 | Depuis le 1er juin 2020 |
|---|---|---|
| Dommages dont le syndicat répond | causés par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes | ayant leur origine dans les parties communes |
| Victimes visées | copropriétaires et tiers | copropriétaires et tiers |
| Recours du syndicat | sans préjudice de toutes actions récursoires | sans préjudice de toutes actions récursoires |
| Clause contraire du règlement | réputée non écrite, article 43 | réputée non écrite, article 43 |
Rédaction antérieure citée par l’arrêt du 17 septembre 2026, rédaction actuelle relevée sur Légifrance le 2 novembre 2026.1 3
Après la fuite, dans quel ordre agir
La première étape consiste à limiter les dégâts, en trouvant et en arrêtant la fuite. Si elle semble venir d’un autre logement, il faut prévenir les voisins concernés. Une fois la fuite trouvée, il faut la faire réparer tout de suite. Cette réparation d’urgence n’empêche pas l’indemnisation.7
En revanche, mieux vaut ne pas commencer la remise en état, peinture, sols ou plafonds, sans l’accord de votre assureur. L’assureur, ou l’expert qu’il envoie, doit pouvoir constater les dégâts avant toute réparation définitive. Des travaux faits avant ce constat risquent de réduire ou de faire refuser l’indemnisation. Gardez les factures des réparations d’urgence.7
Le sinistre se déclare à votre assureur dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut pas être inférieur à 5 jours ouvrés après sa découverte. Si vous remplissez un constat amiable « dégât des eaux » dans un logement en copropriété, il s’envoie aussi au syndic.7 Quand le sinistre prend naissance dans les parties communes, c’est le syndic qui le déclare à l’assureur de l’immeuble.8
L’assurance dégâts des eaux peut couvrir les infiltrations par la toiture, les murs ou les fenêtres. Il faut qu’elles viennent d’un événement soudain et accidentel, comme une forte pluie ou une tempête. Elles sont en général exclues quand elles sont dues à un manque d’entretien ou à la vétusté.7 Si l’origine de la fuite n’est pas visible, une recherche de fuite s’impose. Dans les parties communes, c’est l’assureur de l’immeuble qui l’organise.7
La convention IRSI est un accord entre assureurs. Elle s’applique à un sinistre qui touche plusieurs lots ou les parties communes, quand les dommages matériels ne dépassent pas 5 000 € hors taxes. Pour un sinistre dans les parties communes, l’assureur de la copropriété gère alors le dossier. Au-delà de 5 000 € hors taxes, chaque assureur intervient selon son propre contrat.8
| Montant des dommages matériels | Ce que prévoit la convention IRSI |
|---|---|
| Moins de 1 600 € hors taxes | l’assureur gestionnaire indemnise, sans recours contre un autre assureur |
| De 1 600 à 5 000 € hors taxes | l’assureur gestionnaire fait l’expertise pour les autres assureurs et indemnise, avec des recours possibles |
| Plus de 5 000 € hors taxes | la convention ne s’applique pas, chaque assureur intervient selon son contrat |
Seuils publiés par Service-Public, fiche vérifiée le 22 juillet 2025.8
Sur une partie commune à usage exclusif, le copropriétaire peut faire de menus travaux et de petites installations qu’on enlève à tout moment, comme des bacs à fleurs. Construire, creuser, cloisonner ou surélever demande l’autorisation de l’assemblée générale, sauf si le règlement l’autorise.2 Pour les travaux faits sans cette autorisation, voir notre article Travaux sans autorisation en copropriété, combien de temps pour les contester ?.
Sources
- 1. Cour de cassation, troisième chambre civile, 17 septembre 2026, pourvoi n° 24-20.973, publié au Bulletin, Légifrance, texte intégral lu le 2 novembre 2026.
- 2. Partie commune réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire (droit de jouissance privatif), Service-Public, fiche vérifiée le 15 avril 2025.
- 3. Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, articles 6-3, 14 et 43, Légifrance, version en vigueur au 2 novembre 2026.
- 4. Parties privatives réservées à l’usage exclusif de son copropriétaire, Service-Public, fiche vérifiée le 22 avril 2025.
- 5. Cour de cassation, troisième chambre civile, 22 octobre 2026, pourvoi n° 24-11.086, Cour de cassation, Judilibre, texte intégral lu le 2 novembre 2026.
- 6. Réforme du droit de la copropriété, ordonnance du 30 octobre 2019, Agence nationale pour l’information sur le logement, consulté le 2 novembre 2026.
- 7. Dégât des eaux, Service-Public, fiche vérifiée le 25 juillet 2025.
- 8. Copropriété, quelle assurance pour les parties communes ou privatives ?, Service-Public, fiche vérifiée le 22 juillet 2025.
Questions fréquentes
Qui paie une infiltration venue d’une terrasse privative en copropriété ?
Quand la terrasse est une partie commune réservée à un lot, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit envers la victime, copropriétaire ou tiers. La Cour de cassation l’a jugé le 17 septembre 2026, même quand le règlement met l’entretien de la terrasse à la charge de son titulaire. Le syndicat peut ensuite se retourner contre le titulaire.
Le règlement de copropriété peut-il mettre l’entretien d’une terrasse à la charge de son titulaire ?
Oui, une clause du règlement peut obliger le copropriétaire qui a la jouissance exclusive d’une partie commune à l’entretenir. Mais cette clause ne peut pas décharger le syndicat de sa responsabilité de plein droit envers les victimes. Elle sert au recours du syndicat contre ce copropriétaire.
Une terrasse à jouissance privative est-elle une partie commune ?
Oui. Une partie commune à jouissance privative est affectée à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot, mais elle appartient indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance est un simple droit d’usage, attaché au lot, qui ne peut jamais devenir la partie privative d’un lot. C’est le règlement de copropriété qui dit si une terrasse est une partie commune ou une partie privative.
Faut-il prouver une faute du syndicat pour être indemnisé d’une infiltration ?
Non. Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes. La Cour de cassation l’a rappelé le 22 octobre 2026, la faute du syndicat n’est pas une condition de sa responsabilité.
Qu’a changé l’article 14 de la loi de 1965 au 1er juin 2020 ?
Depuis le 1er juin 2020, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. Avant, le texte visait les seuls dommages causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes. Les arrêts de 2026 ont été rendus sur l’ancienne rédaction.
Que faire après une infiltration venue d’une terrasse en copropriété ?
Il faut d’abord trouver et arrêter la fuite, puis la faire réparer sans attendre. Le sinistre se déclare à son assureur dans le délai du contrat, au moins 5 jours ouvrés après sa découverte, et un constat amiable s’envoie aussi au syndic. Mieux vaut ne pas refaire peintures et plafonds avant l’accord de l’assureur. Un sinistre né dans les parties communes est déclaré par le syndic à l’assureur de l’immeuble.